EXPO City

EXPO City Dubaiは、Expo 2020跡地に政府主導で開発されるサステナブル都市。Al Maktoum空港至近×メトロ直結×Dubai 2040南部開発軸の中核として、長期キャピタル成長を狙える日本人投資家向け戦略エリアです。

EXPO City Dubai（エキスポ・シティ・ドバイ）｜Expo 2020跡地・政府主導サステナブル都市の投資価値を日本人投資家向けに徹底解説

EXPO City Dubai（エキスポ・シティ・ドバイ）は、2021〜2022年に開催されたExpo 2020 Dubaiの跡地約438ヘクタールを母体に、ドバイ政府主導でマスタープランドコミュニティとして再開発が進む、新しい「未来都市」です。Al Wasl Plazaの巨大ドームやテーマパビリオン（Terra、Alif）を恒久施設として残しつつ、Mangrove Residences、Sky Residences、Sidr Residencesなどのレジデンス、オフィス、教育・展示施設を組み合わせた、ドバイで最もサステナビリティに振り切ったマスタープランドコミュニティのひとつといえます。本記事では、日本人投資家の視点から、立地・コンセプト・施設・価格・将来計画・リスク・他エリア比較までを実用的に整理します。

EXPO City Dubaiの立地とアクセス：Dubai South北端×Al Maktoum空港至近×メトロ直結

EXPO City Dubaiは、ドバイ南西部、Dubai South（旧Dubai World Central）地区の北端、Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）とSheikh Zayed Road（E11）の延伸軸に位置し、Al Maktoum International Airport（DWC）に近接します。最大の特徴は、ドバイメトロRed LineのRoute 2020延伸支線（Jebel Ali分岐）が乗り入れる「Expo 2020 Metro Station」が敷地内にあり、メトロ直結のオフプランエリアとしては南部で希少性が高い点です。

主要拠点までの所要時間の目安は次のとおりです（交通状況により変動）。

• DWC（Al Maktoum International Airport）：車で約5〜10分
• Emaar South：車で約10〜15分
• Dubai Marina／JBR：車で約20〜30分、メトロで約45分前後（Expo 2020 → Jebel Ali乗換）
• Palm Jumeirah：車で約25〜35分
• Downtown Dubai／Burj Khalifa：車で約30〜40分
• DXB（ドバイ国際空港）：車で約40〜55分
• Abu Dhabi中心部：車で約60〜70分

道路はSheikh Zayed Road（E11）の延伸とExpo Road（E77）が直結しており、Dubai Marinaまでの「西側ハイウェイ」ルートが比較的スムーズです。メトロ直結×空港至近×ハイウェイ直結の3拍子が揃っているのは、ドバイ南部エリアでもEXPO City Dubaiならではの強みです。

EXPO City Dubaiの開発主体とコンセプト：政府系オーソリティ×Expo Legacy×Net Zero都市

EXPO City Dubaiは、2022年のLaw No.(14) of 2022によって設立された政府系機関「Expo City Dubai Authority」が運営する、ドバイ政府主導のマスタープランドコミュニティです。Chairmanは Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum、CEOはUAE国際協力担当国務大臣でCOP28 Director Generalも務めたReem Al Hashimy氏で、「Expo 2020で示した人類共通テーマ（Opportunity・Mobility・Sustainability）を恒久的に実装する都市」として設計されています。

主なコンセプトの柱は次のとおりです。

• Net Zero／サステナビリティ：UAEの2050年Net Zero目標と直結。Expo 2020で建設されたインフラの約80%を継承し、太陽光発電・再生水・廃棄物リサイクルを組み込んだ建築仕様を志向
• 15-Minute City：徒歩・自転車で生活インフラの大半に到達できる複合用途都市を志向
• Expo Legacy：Al Wasl Plaza（直径130m・高さ67.5mの鋼鉄製トレリスドーム）、Terra（Sustainability Pavilion、LEED Platinum・Net Zero仕様）、Alif（Mobility Pavilion）を恒久施設として継承
• Innovation Hub：DP World（グローバル本社移転）、Siemens（地域物流HQ）など複数の多国籍企業が拠点を構える新しいビジネス特区
• COP28 Legacy：2023年11月30日〜12月13日にCOP28会場として首脳級会議を受け入れた実績を持ち、国際カンファレンス都市としてのブランド価値を確立

ドバイの他コミュニティが「ライフスタイル」「リゾート」「ラグジュアリー」を訴求するのに対し、EXPO City Dubaiは「サステナビリティ×政府主導×国際イベント拠点」という、明確で差別化されたポジショニングを持っています。

EXPO City Dubaiの暮らしと施設：Al Wasl Plaza・Pavilions・Mangrove Residencesが織りなす15分都市

EXPO City Dubaiは、Expo 2020で建設された都市インフラ・施設を継承し、追加でレジデンスとオフィスを開発するという、ドバイでは珍しい「インフラ先行・住宅後発」型の開発です。

• Al Wasl Plaza：直径130m・高さ67.5mの鋼鉄製トレリスドーム。世界最大級の没入型プロジェクションマッピングが投影される街のシンボルで、イベント・コンサート・展示が日常的に開催
• Terra（Sustainability Pavilion）：1,055枚の太陽光パネルを備えた体験型ミュージアム。LEED Platinum認証・Net Zeroエネルギー／水仕様で、教育拠点として恒久運営
• Alif（Mobility Pavilion）：移動の歴史と未来を扱う体験型施設として恒久展示
• Surreal：水景施設、Al Forsan Parkなどの公共スペース
• Mangrove Residences：Expo City初期の住宅クラスター。1〜3BRアパート、3BRタウンハウス、4BRロフトを供給。マングローブをモチーフにしたランドスケープと省エネ・スマートホーム仕様
• Sky Residences／Sidr Residences／Sidr Residences 2：Al Wasl Plazaを望む立地で順次ローンチ。Sky ResidencesはWELL Community Standardパイロット登録
• 教育・医療：エリア内で教育・医療施設の整備が段階的に進行。日常的な大型医療はDubai Marina／Al Barsha側のMediclinic Parkview等を併用
• ショッピング・F&B：Expo Plaza周辺のリテール、Dubai Exhibition Centre併設の商業ゾーン。日常需要はエリア内＋Emaar South Town CentreのCarrefourで補完
• 公園・自然：ネイチャーリザーブ、Al Forsan Park、サイクリング・ランニングトラック

「政府系オーソリティ運営×サステナブル建築×Expoレガシー施設」というユニークな組み合わせにより、ドバイ南部の他コミュニティとは一段違う「未来都市での生活」体験が得られるのが、EXPO City Dubaiの暮らしの最大の特徴です。

EXPO City Dubaiに住む人：イノベーション系・政府関係者・空港勤務者

EXPO City Dubaiの居住者・想定テナント層は、立地と街の性格を強く反映しています。

• イノベーション・テック系プロフェッショナル：DP World、Siemensなど域内オフィスに勤務する駐在員・スタートアップ起業家
• 政府関係者・国際機関職員：COP28以降に拠点を構えた気候変動関連機関、サステナビリティ系団体、政府系シンクタンクの職員
• エミレーツ航空・空港関連勤務者：DWC（Al Maktoum）への段階移転に伴い、Emirates Group、flydubai、Dubai Aviation Cityの社員需要が今後拡大する見込み
• 教育・研究関係者：Dubai International Academic City等との連携で集まるアカデミック層
• 国際イベント関連短期居住者：Dubai Exhibition Centreで開催される国際カンファレンス・展示会の長期出張者（サービスアパートメント需要）
• サステナビリティ志向の駐在員ファミリー：欧州系・北米系を中心に、環境意識が高くスマートシティでの生活を選好する層

賃貸契約は年単位の長期契約が中心ですが、Dubai Exhibition Centreでの国際展示会・カンファレンス需要を背景に、3〜12か月のミドルターム賃貸需要も観測されます。観光地としての性格は弱めですが、ビジネス目的の中期滞在需要は他の南部エリアより明確に強いのが特徴です。

EXPO City Dubaiの価格・利回り：エントリー〜中堅レンジ×サステナブル仕様プレミアム

2025〜2026年のオフプラン・新築相場の目安は次のとおりです（プロジェクト・リリースフェーズ・市況により変動）。

• 1BRアパート（Mangrove／Sky Residences等）：AED 約130〜230万
• 2BRアパート：AED 約210〜300万
• 3BRアパート／ロフト：AED 約280〜435万
• 3BRタウンハウス（Mangrove等）：AED 約400〜600万
• 4BRロフトアパート：AED 約550〜800万
• 平均PSF（per square foot）：AED 1,900前後（2025年中盤時点、直近半年で約+9%との市場データあり）
• グロス賃貸利回り：エリア平均でおおむね7〜9%レンジ（ユニットタイプ・契約条件により上下）

Emaar SouthやDamac Hills 2と比較すると、エントリー価格はやや高めですが、政府系オーソリティ運営のサステナブル仕様・Expoレガシー施設・メトロ直結というプレミアムが価格に織り込まれています。オフプランでは「頭金10%＋建設中分割＋引渡後分割」の支払いプランが提示されることが多く、自己資金を抑えた参入が可能です。Dubai Marina・Downtownの同等価格帯アパートと比較すると、利回り水準は概ね高めで、サステナブル仕様の差別化により将来的なリセール時の流動性も期待できます（実際の数値はプロジェクト・引渡時点の市況に依存）。

EXPO City Dubaiの将来計画とリスク：Dubai 2040・Al Maktoum移転の追い風と未完成リスク

EXPO City Dubaiの投資判断では、政府主導の長期成長ストーリーと、開発初期段階ゆえのリスクを冷静に評価する必要があります。

強み・将来性

• Dubai 2040 Urban Master Plan：ドバイ南部はEXPO City＋DWC＋Dubai Southを中核とする「未来都市軸」として位置づけられ、2040年までに人口を約330万人から約580万人へ拡大する計画。EXPO City Dubaiはその北端ハブとして位置づけられている
• Al Maktoum International Airport大規模拡張：2024年4月発表の総額約USD 348億（AED 1,280億）規模の新ターミナル拡張計画で、長期的に年間旅客数最大2.6億人・滑走路5本・ゲート400の世界最大級空港を目指す。第1フェーズは概ね10年内の完成目標で、年間1.5億人収容を計画。Emirates／flydubaiがDXBから段階移転予定で、空港勤務者の住宅需要が拡大する見込み
• COP28以降の国際拠点化：2023年COP28（参加者約80,000人）を成功裏に開催した実績により、気候変動関連機関、グリーンファイナンス機関、国際カンファレンス需要が集積中
• 政府系オーソリティ運営の安心感：民間デベロッパーのデフォルトリスクが構造的に低いと評価される。引渡品質・コミュニティ運営の継続性は政府方針に支えられる
• メトロ直結：Route 2020により、Dubai Marina・Downtown方面へのメトロアクセスが既に確保済み（南部エリアでは希少）
• Net Zero志向の建築仕様：欧州・北米の機関投資家・駐在員からの選好が今後高まる可能性

リスク・留意点

• 中心部から遠い：Downtown／Dubai Marinaまで車で30〜40分。中心部勤務テナントには通勤負担あり
• 開発初期ステージ：Mangrove Residencesは2026年Q1引渡予定、Sky Residencesは2026年Q4引渡見込み、Sidr Residences Phase 2は2027年Q4引渡予定。生活インフラ（学校・モール・大型医療）はまだ段階的整備中
• 新規分譲継続：複数の住宅クラスターが連続投入されるため、転売時に新築供給と競合しやすい
• 空港移転スケジュール依存：Emirates／flydubaiのDXBからDWCへの本格移転は2030年代以降の計画。スケジュール遅延リスクあり
• 短期賃貸不向き：観光地・中心部から離れているため、観光客向けAirbnb等の短期賃貸戦略には不利
• 政府主導ゆえの政策依存：政府方針変更・予算優先順位の変動による開発スピードの上下リスク
• 限定的なセカンダリー市場：開発初期のため、中古流動性はまだ厚みが乏しい

短期キャピタルゲイン狙いより、**「Dubai 2040南部開発の進展（2030年代）に向けた5〜10年の長期保有」**を前提とする投資戦略に最も適したエリアです。

EXPO City Dubaiの投資戦略：日本人投資家向けの組み合わせ

EXPO City Dubaiを日本人投資家のポートフォリオに組み込む場合、目的に応じた以下のような戦略が考えられます。

• 長期キャピタル＋インカム狙い：1BRアパート（Mangrove Residences等）をオフプランで取得し、引渡後にエリア平均水準のグロス利回りで賃貸、Al Maktoum移転進展時点の値上がりを待つ
• 国際カンファレンス向け中期賃貸：2〜3BR住戸を取得し、Dubai Exhibition Centreの国際展示会・COP関連長期出張者向けに3〜12か月の家具付き賃貸で運用
• ファミリー賃貸×サステナビリティプレミアム：3BRタウンハウス／ロフトを欧州系・北米系駐在員ファミリー向けに年契約賃貸、価格プレミアムを家賃水準で回収
• 自宅利用＋ゴールデンビザ：AED 200万円超のレジデンスを取得し、10年ゴールデンビザ取得＋将来のリセール／賃貸転用を視野に
• ポートフォリオ分散：Downtown／Marinaの成熟物件に対する「政府系オーソリティ運営×サステナブル成長軸枠」として、エントリー〜中堅価格帯で1棟を追加

オフプラン中心のエリアであるため、デベロッパー（Expo City Dubai Authority）の支払いスケジュール、引渡予定日、エスクロー口座管理を必ず契約前に確認し、ドバイ不動産規制庁（RERA）登録ブローカーを通じた取引を徹底することが重要です。

EXPO City Dubaiに関するよくある質問（FAQ）

Q1. EXPO City Dubaiは外国人が購入できますか？ A. はい。EXPO City Dubaiは外国人完全所有可エリアに指定されており、日本人投資家も自国名義で取得できます。AED 200万円以上の物件取得で10年ゴールデンビザ申請資格も得られます。

Q2. 既に完成・引渡済みの物件はありますか？ A. 2026年5月時点では、Mangrove Residencesの第一フェーズが2026年Q1に引渡開始予定。Sky Residencesは2026年Q4、Sidr Residences Phase 2は2027年Q4引渡予定で、いずれもオフプラン分譲・建設中が中心です。完成済みストックは限定的なため、ほぼオフプラン取得となります。

Q3. メトロは現在も使えますか？ A. はい。ドバイメトロRed LineのRoute 2020「Expo 2020 Station」は、Expo 2020終了後も恒久運営されています。Dubai Marina方面はJebel Ali駅で乗換、Downtown方面は同経路でアクセス可能です。

Q4. Expo Cityと「Dubai South」「Emaar South」は何が違いますか？ A. Dubai Southは空港・物流・住宅・商業を含む広域開発ゾーンの総称。Emaar SouthはDubai South内でEmaarが開発する住宅コミュニティ。EXPO City Dubaiは政府系オーソリティが運営する独立したサステナブル都市で、Dubai Southの北端に隣接しつつ独立した運営主体を持ちます。

Q5. 短期賃貸（Airbnb）に向きますか？ A. 観光地・中心部から離れているため、観光客向けAirbnbには相対的に不向きです。一方、Dubai Exhibition Centreの国際展示会・カンファレンス長期出張者向けの中期家具付き賃貸需要は他の南部エリアより明確に強く、3〜12か月単位の運用は有効と考えられます。

Q6. ローンは組めますか？ A. UAE銀行による非居住者向けモーゲージは利用可能ですが、オフプラン段階ではLTV（借入比率）が低く設定される傾向があります。一般的には頭金30〜50%＋分割払いプランの組み合わせが現実的です。

EXPO City Dubaiと他エリアの比較

最後に、日本人投資家がEXPO City Dubaiと並べて検討すべき主要コミュニティを整理します。

ざっくり整理すると、**「政府主導サステナブル都市×メトロ直結×Expoレガシーで攻めるならEXPO City Dubai、Emaarブランドの安心感×エントリー価格を取るならEmaar South、最安エントリー・高利回り重視ならDamac Hills 2」**という棲み分けです。EXPO City Dubaiは、ドバイで唯一「政府系オーソリティ運営×サステナブル建築×COP28実績」を併せ持つ希少エリアで、他のエントリー〜中堅価格帯コミュニティとは異なる、長期保有向きの差別化軸を提供します。

まとめ：EXPO City Dubaiは「政府主導サステナブル成長軸」を長期で取りに行く戦略エリア

EXPO City Dubaiは、Expo 2020跡地約438ヘクタールを母体に、ドバイ政府系オーソリティが運営する「Net Zero志向×15-minute city×Expoレガシー」というドバイで希少なポジショニングを持つマスタープランドコミュニティです。Al Wasl Plazaやテーマパビリオン（Terra、Alif）を恒久施設として継承し、Mangrove Residences、Sky Residences、Sidr Residencesなどのレジデンスがオフプランで段階的に投入されています。Al Maktoum International Airport至近、メトロRed Line直結、Dubai 2040南部開発軸の中核という3点セットにより、空港・国際機関・サステナビリティ関連の住宅需要を長期で取りに行ける位置にあります。

一方で、開発初期段階ゆえの未完成リスク、中心部から車で30〜40分の距離、Emirates／flydubaiの空港移転スケジュール依存、新規分譲継続による転売時競合といったリスクは無視できません。短期キャピタル狙いには不向きですが、**「政府主導×サステナブル×Al Maktoum拡張進展までの5〜10年長期保有」**を視野に入れる日本人投資家にとっては、Emaar SouthやDamac Hills 2とは性格の異なる「Net Zero都市プレミアム」を取りに行ける希少な投資先です。Mangrove Residences等のオフプランを軸に、ご自身の投資目的（インカム重視／長期キャピタル重視／自宅利用＋ビザ）に応じた最適な住戸タイプ・支払いプランを選んでいきましょう。