他国と比べてドバイ不動産は本当に割安？戸山昇が重視する3つの比較条件
「同じ予算なら、ドバイではもっと広い部屋が買える」。そんな説明を聞いたとき、それだけでドバイ不動産を「割安」と判断してよいのでしょうか。
YAMATO CAPITAL代表の戸山昇は、シンガポールや香港などと比べたドバイの価格水準に魅力を感じています。ただ、実際に物件を選ぶときは、価格だけを見て決めません。どんな部屋を買えるのか。その部屋を誰が借りるのか。購入後の費用を払っても、目的に合うのか。戸山氏が重視する三つの比較条件を紹介します。
1. 同じ予算で、どんな物件を買えるか
都市ごとの価格を比べるとき、戸山氏は同じ予算で買える部屋の広さに注目します。ただし、広い部屋を買えることと、その物件が割安であることは同じではありません。
例えば、同じ1ベッドルームでも、立地や築年数、室内の仕様によって価格は変わります。完成前のオフプラン物件と、すぐに使える完成済み物件も、同じ条件では比べられません。面積を比べるなら、バルコニーなどが表示面積に含まれるかも確認したいところです。
購入候補が見つかったら、まずは近い条件の物件と比べてみましょう。販売価格だけでなく、実際の成約価格も参考になります。ドバイ土地局は売買・賃貸取引のデータを公開しています。ただし、取引時期や建物の条件が異なれば、価格差をそのまま「お得さ」とは捉えられません。
シンガポールや香港との比較は、ドバイに目を向けるきっかけになります。購入を決める段階では、都市の平均価格よりも、自分が買おうとしている物件の条件を具体的に確かめる必要があります。
2. その部屋を、誰が借りるのか
投資用の物件なら、購入価格の次に考えたいのは借り手です。ドバイ全体で人口が増えているとしても、すべての部屋に入居者が見つかるわけではありません。
戸山氏は日本で賃貸・管理を経験し、バンコクでは現地にいないオーナー様に代わって物件の管理にも携わってきました。その経験から、物件を見るときは、この部屋を誰が、なぜ借りるのかを具体的に考えています。
単身で働く人を想定するなら、職場への通いやすさや交通手段が重要かもしれません。家族向けなら、間取りや学校へのアクセスが選ばれる理由になります。同じエリアの似た物件が、実際にいくらで貸されているかも見ておきたいところです。
募集広告に載っている賃料は、成約額とは限りません。収支を考える際には、近い条件の賃貸契約で実際に決まった金額も確認しましょう。ドバイ土地局の取引データは、その確認先の一つです。購入時に安く見えても、借り手が見つからなければ、想定した賃料収入は得られません。
賃料の見込みや収支の考え方で分からないことがあれば、お気軽に弊社へご相談ください。ドバイ土地局の取引データを参考にした利回りのシミュレーションも行えます。
3. 購入後の費用を払っても、目的に合うか
借り手と賃料の見込みが立ったら、購入後にかかる費用も比べます。戸山氏が特に注意するのは、建物を維持するためのサービスチャージです。一般的なレジデンスとホテルレジデンスでは、費用の水準が異なります。設備やサービスが充実していても、その費用を払った後にどのくらい残るかを見ておきましょう。
サービスチャージは建物ごとに確認が必要です。ドバイ土地局のService Charge Indexでは、承認された費用を調べられます。賃貸管理を任せる場合の委託料、室内の修繕費、空室期間も収支に影響します。
「安く買える」と「保有して利益が残る」は、別の話です。候補物件を比較するときは、想定賃料とこれらの費用を同じ条件で並べてみてください。計算方法はドバイ不動産の実質利回りと費用で詳しく紹介しています。
「割安」の答えは、候補物件を比べて出す
ドバイ不動産が割安かどうかは、都市名だけでは決まりません。同じ予算で買える物件の条件、その部屋を借りたい人がいるか、費用を差し引いた後の収支。この三つを見て、初めて自分の購入目的に合う価格かどうかを判断できます。
戸山氏がドバイの価格水準に魅力を感じていることと、どの物件も買い得だということは別です。気になる物件があれば、比較対象と賃料の根拠、購入後の費用を担当者に確認してみてください。物件選びや購入手続きの全体像は、ドバイ不動産の購入ガイドでも紹介しています。
