ドバイの新法導入でホリデーホームからシェアハウスへの転換が進む背景と不動産市場への影響

ドバイの不動産市場において、新しい法規制の導入に伴い、賃貸物件の運用形態に新たな変化が起きています。これまで観光客や短期滞在者向けに提供されていたホリデーホーム（短期賃貸物件）の一部が、新法のもとで正規化された「シェアハウス（共同住宅）」へと転換する動きを見せています。

業界関係者によると、この転換は一定の物件タイプや特定エリアで見られる一方、逆の転換はほとんど起こらないと分析されています。新法の概要や各市場の特徴、今後の不動産市場に与える影響について分かりやすく解説します。

ドバイのシェアハウス新法と運用の住み分け

2026年8月末に施行された「2026年ドバイ法第4号」により、これまで曖昧な部分が多かったシェアハウスの運用が正式に法制化されました。この新法は過密居住を防ぎ、居住者の権利と安全を保護することを目的としています。

既存のシェアハウス運営者には1年間の猶予期間が設けられており、ドバイ基礎自治体（Dubai Municipality）の許可取得や、ドバイ土地公社（DLD）への契約登録が義務付けられています。規則に違反を繰り返した場合、最大100万ディルハムの罰金が科される厳しい内容です。

不動産管理大手のFirst Class Property Managementの共同創業者ルイス・サントス氏によると、物件の運用形態の移行は「一方通行」であり、シェアハウスからホリデーホームへの移行は事実上考えにくいと述べています。

ホリデーホームとシェアハウスの違い

• ホリデーホーム

  • 対象エリア：ダウンタウン、ドバイ・マリーナ、ビジネスベイ、JBRなど
  • 形態：家具付きの住戸全体を1件単位で貸し出し
  • 契約期間：6か月未満の短期滞在
  • 主な利用者：観光客、ファミリー層、出張者
  • 管轄：経済観光庁（DET）

• シェアハウス

  • 対象エリア：旧市街や郊外の大規模ユニット（指定された44以上の特定エリア）
  • 形態：部屋単位またはベッドスペース単位での貸し出し
  • 契約期間：長期契約
  • 主な利用者：手頃な家賃を求める単身の一般居住者
  • 管轄：ドバイ基礎自治体およびドバイ土地公社（DLD）

観光需要が低いエリアの大型物件がシェアハウスへ

これまでホリデーホームとして運用されていたものの、観光需要があまり高くない郊外や歴史ある地区に位置する大型アパートやヴィラは、旅行者の確保に苦戦するケースがありました。

新法によってシェアハウス運用の明確な法的枠組みが整備されたことで、これら需要が落ち着いた地域のオーナーにとって、合法的に部屋単位で貸し出せる選択肢が生まれました。その結果、観光需要の高い物件と、手頃な長期滞在を提供する物件の役割分担が明確化し、各物件が最適な用途で運用されるようになっています。

なお、シェアハウスが認められている地域には、アル・ラス、ディラ地区のアル・ダガヤ、カラマ、ジュメイラ1、アル・バーシャ1などのコミュニティが含まれ、一部の地域では特定区画のみに限定して許可されています。

短期賃貸市場と賃料への影響

シェアハウスの新法導入がホリデーホーム市場の賃料相場に与える影響は、極めて軽微であるとみられています。

短期滞在向けの管理会社bnb holiday homesの共同創業者シルパ・マハタニ氏は、ホリデーホームとシェアハウスではターゲット層が完全に異なるため、競合することは原則としてないと指摘しています。家族旅行や数か月の出張で快適さを求める層が、ベッドスペース貸しの共同住宅を選択することはないためです。

実際にホリデーホーム市場の需要は堅調であり、2026年秋から冬にかけての宿泊予約価格は前年同期比で10％〜19％ほど上昇しています。ホリデーホームの賃料は、主に観光シーズンやイベント需要、立地によって左右されています。

今後の市場の透明性と見通し

新法によって、無許可でのシェアハウスの広告や運用が厳しく制限されるため、これまでグレーゾーンで行われていた低価格な無認可民泊や過密シェアハウスが排除されていく見通しです。

猶予期間が明ける2027年に向けて、市場の浄化とルールの明確化がさらに進み、ドバイの不動産市場全体で透明性の高い健全な運用環境が整うことが期待されています。

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参考記事：Some holiday home owners may move to Dubai shared housing, say industry executives - Khaleej Times